这么多年来，楼市一直遵循一条规律，“涨多必调，调后必涨”。这次楼市会例外吗？纵观最近十多年的中国楼市，我们基本可以看到房价1-2年一个小周期，3年一个大周期，楼市基础好的城市，中间基本上都没有什么像样的停顿。但是，随着房价不断上涨，收入与房价背离指数越来越大，我们首先想到的是，这一次会不会是房价的最高点？如果我们现在买房，会不会一直站岗？每个人对楼市的理解程度，甚至对经济社会发展理解不一，自然也会得出不一样的结果。这个问题，读者们最有发言权。
就本轮楼市来说，基本可以追溯到2015年12月份，在经济工作会议上提出了“楼市去库存”政策，定调了自那以后的房地产管控的思路。各地也相继出台了各种配套政策来推动去库存战略执行，比如在税收优惠、购房补贴、棚改货币化安置等措施方面下工夫，其目的就是刺激购房需求。对于购房者来说，基本都是买涨不买跌心理，随着房价不断上涨，楼市火热程度也逐步走高。随着楼市库存不断下降，部分城市已经率先完成去库存任务，到2017年国庆时，面对楼市过热现状，各城相继出台了楼市调控政策。
根据统计，仅在2017年里，出台各类楼市调控政策次数就多达250余次，应该说起到一定效果，由于限价因素作用，一些城市余火犹存。彼时，从监控的全国大中型重点城市来看，房价上涨城市数量远高于下跌城市数量，占总数的9成以上。所以，在2018年，一些城市楼市调控继续加码，截止到12月底，全年累计出台各类楼市调控政策超过450次，相比2017年，基本翻番。那效果如何呢？从统计部门发布的70个大中城市房价数据来看，11月份房价下跌城市达到17个，比10月份多两个，二手房价格继续调整。社科院发布的数据更为明显，监控的142个城市，房价下跌城市达到113个。无论从哪个角度看，本轮楼市拐点已确立。
从具体市场表现来看，也印证了“楼市拐点”一说，主要体现在三个方面：
1.楼市调控政策逐步退出。有人把退出楼市调控政策理解为楼市利好，这不准确。金地名悦售楼部认为，正是由于楼市出现下行，所以需要及时退出行政管控措施，以防止下滑过快。按照官方的说法是“目前楼市趋于稳定”，各城可以“因城施策”，如何理解呢？对于购买力不足的地方，可以逐步放松限制措施，当然，对于库存不足的地方，还得加强控制，大原则是保持楼市总体稳定。菏泽、广州、杭州、合肥等城市针对限售、房贷利率、限购等政策作出的调整，也正是这些地方为应对的房地产市场出现转向后的举措。
2.购房需求锐减，观望氛围浓厚。当前各种对楼市冷热的报道，所在平台不一、口径不一，让民众不知道真实市场如何？其实，最有发言权的就是那些全国性的开发商，他们直接面对不同城市的购房客户，他们深知市场到底好还是不好？当然，他们也不会轻易说出来。就监控的一些重点城市来看，一句话总结“各城虽然冷热不均，但购房客群大幅减少，二手房成交量更是下滑到冰点”。从公开信息来看，本轮楼市热点城市成都和青岛部分区域取消摇号更是验证了这一点。成都青白江区某楼盘，前几日第三次加推645套房源，要求登记时间为12月20日-12月22日3天，最终却无一人来登记购房，原计划2019年1月2日“摇号”被迫中止。而青岛房产局高新分局则发布通知“鉴于目前高新区商品房销售市场基本稳定，决定自2019年1月1日起暂停《青岛市高新区商品房摇号售房规则》”。
3.房产中介关门歇业，员工降薪。在去年10月份，全国知名的大型房产中介一纸“致员工的一封信”引起大家注意，从10月1日起，所有岗位的福利待遇减至5折发放，多个部门佣金8折发放。这还算幸运的，事实上，一些小房产中介，早前因为二手房市场交易量少，不少房产中介关门、门店转让，员工纷纷转行。房产中介作为房地产市场的晴雨表，市场热时，中介生意旺，不断有新门店开张，市场低谷时，中介只能裁员或关门。没有成交量的二手房地市场，终究难养活这么多中介从业人员。无论怎么说，中介大幅减少，预示着这一波楼市拐点已经到来。
未来楼市何去何从？
从上面的信息来看，楼市确实到了阶段性拐点。但是，大家也不要高兴得太早。要知道，楼市本身就不是一个充分的自由市场，无论是发达国家，还是国内，房地产市场始终受到行政调控的影响，在这方面，由于长效机制尚未建立，我们或对楼市的干预更多一些。
对于楼市的预判，我们可能不会因为一两件事就说明市场如何如何？比如说成都的清白江区的这个楼盘，虽然购房者零报名，有人归结于离主城太远，“不信，你把这个楼盘放到主城区试试？”，这确实是一个重要因素，但我们可以把这个远郊地区看成类似一个核心城市周边的卫星城，当遇到楼市调整时，这些地方就会率先迎来调整，以此类推，我们那些没有产业支撑、前期炒作较高的三四线城市何尝不是如此？
关于未来楼市的走向，恒大首席经济学家任泽平曾说过“短期看金融、中期看土地、长期看人口”，判断一个城市未来楼市走向，可以按照这个逻辑去套。事实上，只需要看三个字，那就是“看政策”。无论是金融还是土地，还是人口，都是跟政策有关。比如说土地供应，无论土地有多少，如果压着不供应，那么市场供应始终是短缺的，比如香港。还比如人口，这也与国家实行的城市化策略有关，具体到城市，那就是吸引人口的政策如何。总之，我们的政策才是决定了楼市的真正走向，无论是过去，还是将来。
